문) 저는 "갑"으로부터 "갑"소유의 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 2년의 계약기간이 만료되었 습니다. 그런데 "갑"은 위 주택의 보증금을 500만원 증액해주어야 재계약을 체결해주겠다고 합니다. 이 경우 주택임대차보호법상의 증액제한규정이 적용될 수 없는지요?
답) 주택임대차보호법 제7조는 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 차임 공과금 기타부담 의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증 감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한 다"라고 규정하였습니다.
그리고 동법시행령 제2조 제1항은 "법 제7조의 규정에 의한 차임! 또는 보증 금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다"라고 규정하고, 제2항은 "제1 항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이내에는 이를 하지 못한다"라고 규정하였습니다.
그런데 재계약의 경우에도 위 제한이 가능한가에 관한 판례는 주택임대차보호법 제7조는 약정한 차 임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구 한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다고 판시하였습니다(대법원 1993.12. 7.선고 93다30532 판결).
따라서 위 사안의 경우에는 "갑"과 협의하여 전세보증금 증액의 한도를 조정해 볼 수밖에 없을 듯합 니다.
참고로 임대차계약의 존속 중 임차료의 증감청구에 관하여 주택임대차보호법 시행령 제2조의 제한 은 증액청구의 경우에 적용될 규정이고, 감액청구에 관하여는 전혀 명문의 규정이 없는데, 최근 하급 심판결 중 "전세보증금싯셋의 증감정도가 당초의 약정금액에 비해 20%이상 증감하는 경우와 나머지 전세기간이 6개월 되는 경우에 한하여 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 수 있을 것이며, 증 감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정 성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 할 것이다"(서울지법동부지원 1998. 12.11.선고, 98가합 19419 판결)고 판시한 사례가 있습니다.
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