◆ 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택이란?
생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우를 말합니다. 다만, 2011. 6. 2. 이전에 서울특별시, 과천시, 5대신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)지역에 소재하는 주택은 3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 거주(장기저당담보주택은 제외)하여야 합니다.
이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 건물이 정착된 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 봅니다.
◆ 다음의 경우에는 2년 이상 보유 등을 하지 않아도 양도소득세가과세되지 않습니다.
취학, 1년 이상의 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 때
세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때(출국 후 2년 이내 양도한 경우에 한함)
1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 때(출국 후 2년 이내 양도한 경우에 한함)
재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 2년 이내) 하게 되어 팔게 될 때. 다만, 이 경우 재개발·재건축주택은 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다.
임대주택법에 의한 건설임대주택에 살다가 분양받아 파는 경우 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 때
1세대1주택 일부 수용후 잔존 주택 및 부수토지를 수용일(사업인정고시일 이전에 취득한 주택 및 부수토지에 한함)로부터 5년이내 양도시 잔존 주택 및 부수토지도 1세대1주택 비과세
◆ 이런 경우에는 양도소득세를 내야 합니다.
1세대 1주택이라도 고가주택에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다.
‘고가주택’이란 주택 및 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원(2008. 10. 7. 이후)을 초과하는 것을 말합니다.
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◆ 2011.7.1.이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지 거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세됩니다.
① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액
② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액
1주택 소유자가 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 된 경우 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택만 해당)을 먼저 양도하면 상속주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단하나 상속주택을 먼저 팔면 양도소득세가 과세됩니다. 다만, 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 동일 세대인 상태에서 상속받은 경우에는 2주택으로서 먼저 양도하는 주택은 과세됩니다. 다만, 2010. 2. 18. 이후부터는 동거봉양을 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 된 경우에는 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속주택으로 봅니다.
1세대 1주택이라도 미등기 전매하는 것은 양도소득세를 내야 합니다.
상시 주거용이 아닌 콘도미니엄은 주택으로 보지 않기 때문에 언제 팔더라도 양도소득세를 내야 합니다.
◆ 겸용주택의 비과세
점포가 딸린 주택을 팔았을 때 주택면적이 점포면적보다 큰 경우 겸용주택 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세 됩니다.
지하실은 실지 사용하는 용도에 따르며, 그 사용용도가 명확하지 아니할 때에는 주택면적과 점포면적의 비율로 안분하여 계산합니다.
구미세무서 납세자보호담당관실 제공(☏ 468-4213)
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