문) 저는 주택을 전세보증금 4,000만원, 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 위 주택에는 저의 입주 전에 채권액 3,000만원인 가압류등기가 있었습니다. 현재 위 주택의 시
2005년 04월 11일(월) 04:05 [경북중부신문]
답) 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 규정하였습니다. 그리고 동조 제2항에서는 "임차주택의 양수 인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 규정하였습니다.
이 경우의 양수인은 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말하지만(대법원 1993.11.23.선고, 93다4083 판결), 선순위 가압류등기가 있었을 경우, 그에 기한 경매의 경락자에게도 대항력을 주장할 수 있느냐가 문제됩니다. 판례를 보면, "임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주·사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안 판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다"고 판시하였습니다 (대법원 1983.4.26.선고, 83다카116 판결).
따라서 귀하의 경우 경락자에게 대항력을 주장 할 수 없을 것입니다. 그러나 귀하가 확정일자를 받아 둔다면 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받을 수는 있을 것입니다.
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