문) 저는 "갑"소유 다가구주택의 2층을 임차하여 거주하던 중 원인불명(경찰조사에서는 전기누전으로 추정)으로 화재가 발생하여 주택이 전부 소실되었는데 "갑"은 오히려 저에게 손해배상을 요구합니다. 이 경우
2003년 10월 06일(월) 05:24 [경북중부신문]
답) 임대차관계가 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고, 임대인은 그 보증금을 반환하여 줄 채무 를 부담하게 됩니다. 그러나 화재 등으로 인하여 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 관 한 판례를 보면, "임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면, 그 이행불능이 임차인의 귀책사유에 의하지 아니한 것임을 입증할 책임이 있으며, 임차물이 화재로 소실된 경우에 그 화재발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하 려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다"고 하였 습니다(대법원 1994.2.8.선고, 93다22227 판결).
따라서 위 사안에서도 다가구주택 중 귀하가 임차한 부분에서 발생한 화재로 임차물이 소실된 경우에 그 화재발생원인이 불명이라 할지라도, 귀하가 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량 한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 되는 것입니다.
그러므로 귀하는 임차물에 대해 선량 한 관리자로서의 주의의무를 다하였음을 입증하지 못하면 "갑"에게 위 임차목적물을 반환하지 못하는 손해배상을 해주어야 할 책임이 있고 "갑"은 임차목적물의 파손정도에 따른 손해배상금액을 임차보증 금에서 공제 또는 상계할 것입니다.
그런데 귀하의 임차물반환의 이행불능의 범위에 관하여 판례는 "건물의 구조?가운데 부분에 방 4개 와 부엌 3개가 서로 인접하여 있고 그 둘레에 1층짜리 점포 4개가 각자 방 1개씩과 연결되어 있는 목 조 스레트지붕 1층 건물로서, 각 점포와 방 및 부엌이 구조상 독립하여 있는 것이 아니라 서로 벽을 통하여 인접하여 있어서 그 존립과 유지에 있어 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 경우, 그 중 한 점포 임차인의 과실로 그 건물 전체가 소실되었다면, 그 임차인은 화재로 인한 임차물반환의무의 이행불능으로 인한 손해배상으로서 자기가 임차한 점포뿐만 아니라 그 건물의 존립과 유지에 불가분의 일체의 관계에 있는 나머지 점포들이 소실되어 건물 소유주인 임대인이 입은 손해도 배상할 의무가 있다"고 한 바 있습니다(대법원 1997.12.23.선고, 97다41509 판결).
그러므로 위 사안의 경우에도 건물전체가 소실된 경우이므로 그 건물의 구조 등에 따라서는 귀하가 임차하지 않은 부분의 손해도 이행불능으로 인한 손해로서 귀하가 부담할 가능성도 있습니다
문의:054)435-5300
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