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[법률상담] 전차인이 임차물을 직접 임대인에게 명도한 경우의 효력

김진태 변호사

2020년 05월 07일(목) 12:57 [경북중부신문]

　문) 저는 ‘갑’으로부터 ‘을’소유주택을 전세보증금 2,000만원, 계약기간 2년으로 전차하여 계약기간이 만료되었으며, ‘갑’의 ‘을’에 대한 임차기간도 만료되었습니다. 그런데 ‘을’은 위 주택을 직접 자기에게 명도하라고 합니다.
　이 경우 ‘을’의 동의를 얻지 않은 전대차인 경우에도 위 주택을 ‘을’에게 직접명도하여도 ‘갑’에 대하여 저의 의무를 이행한 것이 되는지요?
　답) 임대차계약에 의하여 타인의 물건을 임차하고 있는 자가 스스로 다시 임대인이 되어 그 물건을 제3자에게 사용·수익하게 하는 것을 전대차라고 합니다.
　민법 제629조는 “임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”라고 규정하여 제한적 양도·전대를 인정하고 있습니다.
　그러나 임대인의 동의없이 임차물을 전차한 경우에도 임대인에 대하여는 그 전대차로써 대항하지 못하지만, 임차인과 전차인의 사이에는 그 전대차계약이 유효하게 성립합니다.
　그런데 위 사안에서 문제는 임대인의 동의없는 전대차의 경우인데도 임대인이 귀하에게 위 주택을 직접명도하라고 하므로, 만약 그렇게 한다면 귀하의 ‘갑’에 대한 주택의 명도의 무를 면할 수 있는지가 문제됩니다.
　이에 관련된 판례를 보면 “임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차기간 및 전대차기간이 모두 만료된 경우에는, 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환하여 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물명도의무를 면한다”라고 하였습니다.
　그러므로 귀하는 ‘갑’으로부터 전세보증금을 반환받음에 문제가 없다면 위 주택을 ‘을’에게 직접 반환하여도 ‘갑’에 대한 명도의무를 면하게 될 것입니다.
(대법원 1995.12.12.선고, 95다23996 판결

중부신문 기자

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