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(법률상담) 대항력 있는 임차권을 전세권 등기한 효력

　문) 저는 '갑'으로부터 '갑'소유주택을 전세보증금 5,000만원, 계약기간 1년으로 임차하여 입주와 주민 등록을 마치고 확정일자까지 받아 두었으나, 위 주택에 채권최고액 6,000만원인 근저당권이 설정되 어 불안C

2005년 11월 15일(화) 04:25 [경북중부신문]

　그런데 이 경우 위 주택이 경매된다면 저는 대항력 및 우선변제권이 확보된 주택임차권과 전세권설정등기된 전세권 중 어느 것에 의하여 보호받게 되는 지요?
　답) 위 사안에서 저당권설정등기 이전에 입주하여 대항력 및 우선변제권을 확보한 주택임차인이 저당권설정등기 이후에 전세권설정등기를 하여 당해주택의 경락으로 인하여 전세권설정등기가 말소되었을 경우에 이 주택임차인은 주택임대차보호법에 의하여 인정된 대항력마저 상실하느냐가 문제됩니다.
　이에 대하여 판례는 "주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대 항력을 갖춘 임차인이 그의 지위를 강화하기 위하여 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나, 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다"고 하고 있습니다(대 법원 1993.12.24.선고, 93다39676 판결).
　따라서 대항력 및 우선변제권을 갖춘 주택임차권자가 후순위저당권이 설정된 후에 전세권설정등기 를 하였다고 하여도, 이미 대항력 및 우선변제권을 갖춘 주택임차권을 주장할 수 있는 것입니다.

관리자 기자

seok@ikwb.co.kr
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