문) 저는 1년 전 '갑'과 그의 소유 부동산을 1억원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하면서 즉시 계약금 1천만원을 지급하고, 중도금 지급기일에 중도금 4천만원을 지급하였습니다. 그런데 저의 사정이 여의치 못하여 잔금지급일에 잔금을 지급치 못하고 지급약정일로부터 1주일이 경과한 후에 잔금을 제공하였으나, 매매계약체결 후 부동산 가격의 폭등을 기화로 '갑'은 계약서상 [잔금지급기일에 잔금을 지급치 아니하면 자동적으로 계약이 해제된다]는 약정이 있으므로 이미 계약은 해제되었다고 주장하면서 잔금수령을 거부하고 있습니다.
저는 위 부동산을 꼭 취득하고 싶은데 취득할 방법이 없는지요?
답) 관련 판례는 "부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 경과사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효 된다"고 하고 있습니다(대법원 1996.3.8.선고, 95다55467 판결).
이 경우 매도인의 이행제공이란 매도인이 소유권이전등기에 소요되는 서류 즉, 등기권리증, 위임장, 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청에 필요한 모든 구비서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등의 이행제공을 말합니다. 따라서 '갑'이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 귀하에게 이러한 사실을 알리는 등의 방법으로 이행의 제공을 하지 않았고 위 판례와 같은 특별한 사정이 없다면, 귀하와 '갑'의 매매계약은 자동해제 되지 않고 아직 유효한 상태이므로, '갑'이 잔금수령을 거부한다면 잔금을 법원에 변제공탁하고 '갑'을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하면 될 것입니다.
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