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[법률상식] 경매사실을 알리지 않고 임대차계약 체결한 경우

2014년 02월 19일(수) 14:09 [경북중부신문]

　문) 저는 ‘갑’소유의 28평형 아파트전부를 전세보증금 4,000만원에 임차하는 계약을 체결하고 입주하여 주민등록 전입신고까지 마쳤으나 수일 후 이미 위 아파트가 제3자에게 경락 허가 결정된 사실을 알았습니다.
　그런데 위 ‘갑’소유의 아파트는 제가 전세계약을 체결하기 전에 이미 제3자에게 경락 허가되었음 에도 불구하고 ‘갑’은 그러한 사실을 숨기고 오히려 권리설정관계가 없는 깨끗한 아파트이므로 안심 하고 계약하면 된다고 하여 저 또한 ‘갑’을 믿고 계약을 체결하게 되었는데, 법원에서 저는 전세보증금 마저도 경매대금 중에서 배당받을 수가 없다고 합니다. 이런 경우 저는 어떠한 방법으로 전세보증금을 받을 수 있는지요? 또한, ‘갑’에게 형사책임을 물을 수는 없겠는지요.
　답) 부동산경매의 경우 배당요구를 할 수 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기는 경락기일까지이고 이는 법원이 경락허가결정을 한 때까지를 의미합니다.
　그런데 귀하의 경우 전세계약을 체결하기 전에 이미 제3자에게 경락허가결정이 있었다면 배당요구를 할 수 있는 채권자도 아니고 배당요구를 할 수 있는 시기도 지난 것이므로 경매대금에서 배당받을 권리는 없습니다.
　다만 ‘갑’에게 일반채권자로서 임차보증금반환청구를 하든지 ‘갑’의 불법행위가 인정되므로 손해배상청구를 할 수가 있다고 보여 집니다. 또한, 위 사례에서 형법상 사기죄가 성립되는가 하는 점인데, 형법상 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의·성실의 의무를 져버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것인 바, 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것이 경험칙상 명백한 경우 사전에 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 할 것 이므로, 귀하의 질의와 같이 ‘갑’이 전세를 놓을 때 부동산이 이미 제3자에게 경락허가결정이 되어있는 사실을 고지하지 아니하고 계약을 체결하였다면 이는 사기죄를 구성한다고 보아야 할 것이며, 경락허가 결정에 의하여 아직 경락자에게 소유권이전등기가 경료 되지 아니하였다 하더라도 사기죄의 구성에 는 아무런 영향을 미치지 않는다고 보아야 한다는 것이 대법원의 판결취지이기도 합니다(대법원1974. 3.12.선고, 74도164 판결).

중부신문 기자

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