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[법률상식] 가등기 후 인상된 보증금의 대항력 여부

2015년 01월 28일(수) 13:21 [경북중부신문]

　문) 저는 “갑”으로부터 “갑”소유주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 거주 하다가, 계약기간이 만료되고 난 후 전세보증금 300만원을 인상해주었습니다. 그런데 “을”은 제가 위 전세보증금 300만원을 인상해주기 1개월 전에 소유권이전청구권 가등기를 해두었으므로, 이 경우 저 는 “을”이 본등기한 후 인상된 300만원에 대하여도 “을”에게 대항력을 주장할 수 있는지요?
　답) 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입 주)와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 규정하였습니다.
　그리고 동조 제2항에서는 “임차주택의 양수 인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정되어있습니다.
　그러나 판례를 보면, “주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고, 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에 있어서는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다고 하더라도, 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못 한다 할 것이고, 이와 같은 미치는 그 임대차에 관한 등기가 되었거나 안 되었거나 간에 다 같이 적용된 다”고 하였습니다(대법원1986. 9.9.선고, 86다카757 판결).
　따라서 귀하는 “을”이 가등기에 기한 본등기를 하게 된다면 “을”에게 인상전의 전세보증금 3,000만원 에 한해서만 대항력을 주장할 수 있을 것입니다.

중부신문 기자

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