① 2주택자가 1주택을 멸실하여 나대지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다.
- 주택 2채를 소유하고 있는 자가 그 중 한 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유(멸실신고 및 공부정리)하고 있는 동안에는 1주택만을 소유한 것으로 보며, 주택을 신축(재개발·재건축 제외)하는 때에는 신축주택의 취득시기가 도래하기 전까지만 1세대 1주택으로 판정
② 1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다가 폐업하면서 양도하는 경우에는 주택으로 변경한 후 양도하는 것이 좋다.
- 주택을 음식점으로 용도변경한 상태로 양도하면 양도소득세 과세대상이므로 주택으로 2년이상 보유한 경우에는 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있으나, 입증을 해야 하는 문제가 있어 건물을 양도하기 전에 폐업신고를 하고 주택으로 용도변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 공부를 정리
③ 상가 겸용주택을 신축하는 1세대 1주택자의 경우 주택부분을 조금 더 크게 하면 전체를 주택으로 인정받아 전체 건물을 비과세 받을 수 있으나, 주택이 작으면 주택부분만 비과세 적용된다.
④ 주택과 주택 외의 면적이 같은 겸용주택을 양도하는 경우에는 계단 등 주택으로 볼 수 있는 부분이 있는지 살펴보라.
- 점포에 딸린 방이 있는 경우 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실(세입자의 주민등록등본 등)이 확인되는 경우에는 주택으로 인정, 계단 및 지하실은 실지로 사용하는 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 안분
⑤ 공부상에는 등재되어 있지 않으나, 주택의 부수토지 내에 무허가 주택 및 농가주택의 부수창고 등도 사실상 주택용으로 사용하였다면 주택으로 본다.
- 1세대 1주택 비과세 되는 부수토지는 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖 10배) 이내의 토지이며, 주택은 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말하는 것으로 무허가 건물의 입증서류는 부동산매매계약서(무허가 건물 표기), 무허가건물에 대한 재산세납부영수증, 현장사진 등으로 가능
⑥ 공부상 주택으로 등재되어 있으나, 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 건축물관리대장 등 공부를 정리해 놓는 것이 좋다.
⑦ 부득이한 사유가 있는 때에는 2년이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.
- 1년이상 거주한 주택을 취학(유치원, 초중학교 제외), 근무상의 형편, 1년이상 질병의 치료나 요양, 기타 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시·군으로 거주 이전하는 경우
- 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세
- 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학 등 부득이한 사유 포함)한 기간이 5년이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한없이 비과세
- 사업인정고시일 전 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세되며, 협의매수 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지도 비과세
- 1세대 1주택자가 그 주택에 대한 재개발·재건축 사업으로 다른 주택을 취득하여 1년이상 거주하다가 재개발·재건축된 주택으로 이사하게 되어 다른 주택을 양도하는 경우 2년 미만을 보유했더라도 비과세
☞ 재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 다른 주택 양도하여야 하고 완공 후 2년 이내 재개발·재건축 주택으로 세대전원이 이사 및 1년이상 계속하여 거주하여야 함
⑦ 2년이상 보유 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라.
- 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년은 취득일 및 양도일 판정의 원칙이 일반적인 경우 대금청산일이나, 대금청산 전에 소유권이전등기 또는 불분명한 경우 등기접수일
- 가등기 기간은 보유기간 제외, 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우 세대전체를 기준으로 판정, 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우 증여자와 수증자의 보유기간 합산, 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우 아내의 보유기간만 인정, 재산분할청구권으로 취득한 주택의 경우 소유권이전 자와 보유기간 합산, 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우 증여등기 접수일 부터 기산, 상속의 경우 피상속인의 사망일부터 기산(동일세대원이던 피상속인으로부터의 상속은 피상속인의 취득일부터 기산), 경매로 취득한 경우 경락대금 완납일부터 기산, 거주 또는 보유 중에 소실·도괴·노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우 멸실주택 보유기간과 통산, 보유하던 주택이 재개발·재건축으로 완공된 경우 종전주택과 공사기간까지 통산
구미세무서 납세자보호담당관실 제공 ( ☏ 054-468-4212∼4213 )
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