문) 저는 구멍가게로 생계를 유지하면서 사는 사람인데, 저의 집 방 2칸중 1칸을 세놓으려고 복덕방에 내놓은 결과, 젊은 부부가 들어와 살게 되었습니다. 그리고 월세는 10만원에 하기로 상호간에 합의를 하였습니다. 그들은 2달간은 월세를 꼬박 꼬박 내더니 그후에는 집을 나가서 전혀 연락도 없고, 가재도구는 방안에 들여 놓은 채 자물쇠로 문을 채워 버렸습니다. 지금 저의 심정은 월세를 받지 못해도 좋으니 그들에게 방을 비우게 하고 새로 세를 놓고 싶은데 방법은 없는지요?
답) 건물의 임대차계약에서 임차인의 차임연제액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으며(민법 제640조), 이 경우 계약의 해지는 임차인에 대한 이행의 최고없이 임차인에 대한 계약해지의 의사표시로서 효력이 생깁니다. 그리고 이 경우 계속하여 2기에 걸쳐 연체할 필요는 없습니다. 위 사안의 경우 임차인인 상대방은 2기의 차임을 연체하여 계약해지의 요건이 되므로, 귀하는 임차인 주소지 또는 부동산소재지 관할법원에 임차인을 상대로 가옥명도청구소송을 제기하시어 승소판결을 받은 후 집행신청을 하여 가옥명도를 받도록 하면 되겠습니다.
만일, 귀하가 소송을 제기할 당시 상대방의 현재 거주하는 주소지를 알지 못할 경우에는 공시송달방법을 이용하여야 하며, 공시송달의 효력은 공시송달사유가 법원게시판에 게시된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 발생하게 됩니다(민사소송법 제179조 내지 제181조). 공시송달후 가옥명도소송에서 승소하면 집행관에게 위임하여 상대방의 가재도구를 적당한 곳에 적재하여 선량한 관리자의 주의의무로 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구하든가(민법 제734조), 임차인소유의 물건을 공탁절차를 밟아 공탁소에 보관할 수도 있습니다(민법 제488조). 공탁방법을 이용하는 경우 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나, 멸실·훼손될 염려가 있거나, 공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있습니다(민법 제490조).
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