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[법률상담] 임대인의 동의없는 주택임대차계약의 효력

김진태 변호사

2015년 10월 07일(수) 15:03 [경북중부신문]

　문) 저는 임대차계약당시 그 집에 살고 있던 ‘갑’을 집주인으로 알고 임대차계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 알고보니 집주인은 ‘을’이고 ‘갑’은 ‘을’과 임대차계약을 체결하고 살고 있던 임차인이었습니다. 현재 집주인 ‘을’은 저에게 퇴거를 요구하는데 이에 응해야 하는지요? 또한, 임차보증금은 누구로부터 반환받을 수 있는지요?
　답) 임대인이 아닌 임차인과 임대차계약을 체결한 경우를 전대차(전대차)라고 하며, 이 경우의 계약당사자를 전대인(전대인-원래의 임차인), 전차인(전차인)이라고 합니다. 민법 제 629조 제1항 및 제2항에 의하면 “임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”라고 규정되어 있으므로, 임차인이 계약기간 중에 임차권을 타인에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면, 그 타인(전차인)은 자신의 전차권을 임대인에게 주장할 수 없습니다. 귀하의 경우에는 ‘갑’의 전대차가 건물주인 ‘을’의 동의없이 행하여진 것이므로, ‘을’은 귀하에 대하여 퇴거를 요구할 수 있고, 귀하는 원래의 임차인인 ‘갑’과 체결한 임대차관계를 주장하지 못하고 퇴거해야 합니다. 귀하가 입주하여 주민등록을 마쳤다 하더라도 이 점은 마찬가지입니다.
　이 경우 귀하는 임차보증금반환을 임차인(전대인)인 ‘갑’에게만 불법행위로 인한 손해배상으로서 청구할 수 있을 뿐입니다.

중부신문 기자

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