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[법률상담] 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우

김진태 변호사

2016년 02월 17일(수) 14:44 [경북중부신문]

　문) 저는 ‘갑’소유의 주택에 전세보증금 5,000만원, 계약기간 2년으로 하여 임대차계약을 체결한 뒤 가족 과 함께 이 주택에 입주하고, 주민등록전입신고를 마쳤으며 임대차계약서에는 확정일자도 받아놓았습니다. 그런데 주택임대차계약서를 분실했습니다. 우선변제권의 효과가 없어지나요?
　답) 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(1998.12.17. 국회통과되고 1999.3.1.부터 시행되는 개정주 택임대차보호법은 현행 주택임대차보호법 제3조의2 제1항을 동조 제2항으로 변경하고 "다만, 임차인 이 당해주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제 를 청구하지 못한다"는 단서를 삭제하였음)에 의거 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 때에는 경매에 따른 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다.
　따라서 귀하는 위의 요건을 갖추었으므로 2순위자로서 귀하보다 후순위인 근저당권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다. 그런데 귀하는 임대차계약서를 분실하여 걱정하는 것으로 보입니다.
　이러한 경우 귀하가 임대인의 동의 하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다.
　왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고, 확정일자발급대장의 기재만으로는 그 계약서 의 구체적 내용을 모두 확인할 수는 없기 때문입니다.
　그러나 임대차계약서가 분실 또는 멸실하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자 발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다 판례(대법원 1996.6.25.선고,96다 12474 판결)도 있으므로, 위 주택이 경매개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청해 본 후 실무상 배당을 해주지 않을 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하여 다투어 볼 수는 있을 듯합니다.

중부신문 기자

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