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[세금상식] 2016년 개정된 상가임대차 보호법 ②

개정된 상가임대차보호법 문답

2016년 02월 24일(수) 15:41 [경북중부신문]

　○ 계약갱신을 요구할 수 있는 기간인 5년이 지난 경우에도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나
　☞ 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료되었다면 권리금 보호를 받을 수 있다
　개정법의 ‘권리금 보호’는 임대차가 종료될 때 적용되는 것이므로 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부와는 관련이 없다.

　○ 법이 개정된 이후에 임대차계약을 체결한 경우에만 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는 것인가
　☞ 임차인은 법이 개정되기 전 임대차 계약을 체결하였다고 하더라도 개정법 시행일인 2015.5.13.에 계약기간 중에 있다면 권리금 보호를 받을 수 있다.
　반면에 개정법 시행일인 2015.5.13. 당시 이미 종료된 임대차계약의 임차인은 개정법에 따라 권리금 보호를 받을 수 없다.

　○ 건물이 경매되는 경우에도 권리금을 보호받을 수 있나
　☞ 임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙이나, 이런 경우 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자를 부여받은 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 우선변제권을 행사할 수 있다.
　따라서 임차인이 상가건물에 대한 사업자등록이 있고, 그 곳에서 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지가 된다면 선순위 담보권자가 없는 이상 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

　○ 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 새로운 계약을 체결한 경우 기존 임차인과 같이 5년간 임대차기간을 보장해 주어야 하나
　☞ 임대인과 신규임차인 간의 계약은 기존임차인의 계약과는 별개의 새로운 임대차 계약이므로 신규임차인은 종전임차인과 동일하게 5년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있다.
　다만, 신규임차인이 임대인과 새로운 계약을 체결한 것이 아니라 종전 임차인에게 임차권을 양도받아 임차인의 지위를 승계한 것으로 인정되는 경우에는 기존의 임대차기간을 포함하여 5년간 갱신요구권만 인정된다.

　○ 환산보증금을 초과하는 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나
　☞ 원칙적으로 환산보증금 내의 임대차계약만을 적용범위로 하지만 예외적으로 상가건물 임대차보호법 제2조의 단서조항에 해당하는 경우에는 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있다.
<환산보증금>
　환산보증금은 상가건물 임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액(월세×100)을 합한 금액으로 서울의 경우 4억원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 3억원 이하, 광역시와 안산시 용인시 김포시 광주시는 2억4천만원 이하, 그 밖의 지역은 1억8천만원 이하가 적용대상이다
　○ 임차인이 임대차계약 당시 지급하였던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수 있나
　☞ 권리금 액수는 임차인과 신규임차인 간의 권리금 계약을 통해 자율적으로 정할 수 있으므로 임차인의 노력으로 임대차 기간 동안 해당 상가의 상권이 번창하고 매출이 늘어나는 등 영업의 객관적 가치가 상승하였다면 임대차계약 당시에 전 임차인에게 지급했던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수도 있다.
　하지만 해당상가의 인근에 경쟁점포가 생겨 지속적으로 매출이 떨어지는 등 영업의 객관적 가치가 하락하였다면 임차인은 자신이 지급한 권리금보다 적은 액수의 권리금을 회수하게 될 수도 있다.

구미세무서 법인세계 문의 ( ☏ 054-468-4402∼4408 )

중부신문 기자

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