문) ‘갑’주식회사는 회사직원들의 기숙사용으로 아팥를 임차하여 직원들이 거주하도록 하였으나(임대차계약서상 임차인은 ‘갑’회사임), ‘갑’회사는 주민등록이 없으므로 그 주택에 거주하는 직원들의 주민등록만 전입신고하도록 해두었고 확정일자를 받았는데, 이 경우에도 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 등이 인정되는지요?
답) 법인이 주택을 임차한 경우에 대한 판례를 보면, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인데, 같은 법 제1조는 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다”라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다고 하였습니다(대법원 1997.7.11.선고, 96다7236 판결). 그렇다면 위 사안과 같은 경우에 ‘갑’주식회사는 위 아파트에 대하여 주택임대차보호법상의 대항력, 확정일자를 구비한 경우의 확정일자 순위에 의한 우선변제권이나 소액보증금에 의한 최우선변제권 등을 가질 수 없다고 하여야 할 것입니다.
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