문) 저는 ‘갑’에게 2,500만원을 대여하였으나 변제받지 못하고 있던 중 ‘갑’이 ‘을’로부터 주택을 임차하면서 지급한 전세보증금반환청구채권 2,500만원을 양도받고, 그 사실을 ‘갑’이 ‘을’에게 내용증명우편으로 통지까지 하도록 하였습니다. 그런데 ‘갑’과 ‘을’은 계약기간 2년이 만료된 이후에 위 전세보증금액으로 다시 계약을 갱신하였습니다. 이 경우 저는 갱신된 계약기간이 만료되어야만 위 양수금을 지급받을 수 있는지요?
답) 판례는 전세보증금반환채권만도 전세계약당사자로부터 분리하여 양도할 수 있음을 인정하고 있으므로(대법원 1969.12.23.선고, 69다1745 판결), 위 전세보증금반환채권은 유효하게 귀하에게 양도되었다고 보여집니다. 또한, ‘갑’이 ‘을’에게 내용증명우편으로 양도통지를 하였으므로 귀하는 ‘을’에 대하여도 위 채권양도를 주장할 수 있습니다.
그런데 ‘갑’과 ‘을’이 계약기간만료 후 계약을 갱신하였으므로 그 효력이 귀하에게도 미치는지 문제되는 바, 판례를 보면 “임대인이 임차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다”고 하였습니다(대법원 1989.4.25.선고, 88다카4253 등 판결). 귀하는 ‘갑’과 ‘을’이 임대차계약을 갱신하였다고 하여도 종전계약기간이 만료되었음을 이유로 양수금청구가 가능할 것이나, 임대인 ‘을’은 주택의 명도와 전세보증금반환의 동시이행을 주장할 수 있으므로 ‘갑’이 위 주택을 명도하지 않고 있다면 귀하가 ‘을’의 채권자로서 ‘을’의 주택명도청구권을 대위행사하여 ‘갑’에게 위 주택의 명도청구소송을 할 수 있는지가 문제인데, 위 판례는 채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만, 임차보증금반환채권을 양수한 채권자가 그 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가 선이행되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다고 판시하고 있습니다. 따라서 귀하는 ‘갑’을 상대로 위 주택의 대위명도소송을 제기하여 승소판결받아 강제집행한 후 ‘을’에게 양수금청구를 하면 될 것입니다.
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