문)저는 ‘갑’소유의 주택에 전세보증금 5,000만원, 계약기간 2년으로 하여 임대차계약을 체결한 뒤 가족과 함께 이 주택에 입주하고, 주민등록 전입신고를 마쳤으며 임대차계약서에는 확정일자도 받아 놓았습니다. 제가 계약할 당시는 1번 근정당권이 설정되어 있었지만 당시 그 주택의 가격이 1번 근저당 최고액과 견주어 혹시 경매가 되더라도 2순위 우선변제권을 취득할 수 있다는 판단에 마음 놓고 살아오던 중 임대인이 사업에 실패하게 되자, 저보다 후순위로 근저당설정한 채권자에 의해 경매가 진행되어 저는 법원 경매계에 권리신고 겸 배당요구를 하고자 임대차계약서를 찾아보았는데, 아이들이 찢어 버렸는지 분실했는지 도무지 찾을 길이 없었습니다.
이 경우 저의 우선변제권은 소멸된다는 주위의 얘기를 듣고 불안한 심정인대 보호받을 수 있는지요?
답) 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(1998. 12. 17. 국회통과되고 1999.3.1.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법은 현행 주택임대차보호법의 제3조의2 제1항을 동조 제2항으로 변경하고 “다만, 임차인이 당해주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다”는 단서를 삭제하였음)에 의거 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 때에는 경매에 따른 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다. 따라서 귀하는 위의 요건을 갖추었으므로 2순위자로서 귀하보다 후순위인 근저당권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
그런데 귀하는 임대차계약서를 분실하여 걱정하는 것으로 보입니다. 이러한 경우 귀하가 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라고 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고, 확정일자발급대장의 기재만으로는 그 계약서의 구체적 내용을 모두 확인할 수는 없기 때문입니다.
그러나 임대차계약서가 분실 또는 멸실하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 선변제권은 소멸하지 않는다 판례(대법원 1996.6.25.선고 96다474 판결)도 있으므로, 위 주택이 경매 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련 자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구 신청해본 후 실무상 배당을 해주지 않을 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일이내에 법원에 배당의의 소를 제기하여 다투어 볼 수는 있을 듯합니다.
본지 법률고문 (법무법인 아성), 435-5300, 437-7447(김천)
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