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[법률상담] 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의 받아 전대차한 경우의 효력

2018년 11월 28일(수) 13:20 [경북중부신문]

↑↑ 김진태 변호사

　문) 저는 ‘을’이 ‘갑’으로부터 전세보증금 5천만원에 임차하여 주민등록전입신고를 하고 입주하여 거주하던 주택의 방을 ‘갑’의 동의를 얻어 역시 보증금 5천만원에 전차하여 주민등록전입신고를 하고 거주하던 중, 집행관이 위 주택에 경매신청이 있어 임대차 조사를 나왔다고 하므로 등기부를 열람한 결과 ‘을’이 저에게 위 방 등을 전대하기 직전에 채권채고액 1억원인 근저당권이 설정되었고, 그 근저당권에 기하여 위 주택이 경매개시된 사실을 알게 되었습니다. 이 경우 ‘을’은 대항력을 갖추었으므로 저도 그 대항력을 주장할 수 있는지요?
　답) 임대인의 동의를 받은 주택임차권의 전대에 관한 판례를 보면, 주택임차인이 임차주택을 직접점유하여 거주하지 않고 간접점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 가진다고 하였습니다.(대법원 1995.6.5.자 94마2134결정)
　또한, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다고 하였으며, 주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 그 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되는 것이고, 따라서 그로부터 그 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을때까지 그 주택을 적법하게 점유·사용할 권리를 갖게 된다고 하였습니다.(대법원 1988.4.25.선고 87다카2509 판결)
　따라서, 위 사안의 경우 귀하도 ‘을’의 대항력을 원용하여 위 주택의 경락인에게 ‘을’이 임차보증금을 반환받을 때까지 위 주택을 점유·사용할 권리가 있음을 주장할 수 있습니다.

중부신문 기자

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