문) 저는 단독주택의 2층부분을 전세금 5,000만원, 전세계약기간 2년으로 정하여 전세계약을 체결하고 전세권설정등기를 마치고 전세부분을 인도받아 거주하다가 계약기간이 만료되어 전세권설정자(집주인)에게 전세보증금을 반환요구하였는데, 전세권설정자가 전세보증금을 반환하지 아니하므로 전세목적물 전부(2층 주택전부)를 전세권에 기하여 경매신청할 수 있는지요.
답) 전세권자는 전세권설정자(집주인)가 전세금반환을 지체한 때에는 민사소송법의 정한바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(민법 제318조).
그런데 귀하는 위 주택의 일부에 대하여 전세권을 취득하였으므로 건물전부에 대하여 경매신청을 할 수 있는지 문제되는 바, 판례를 보면 “단일소유자의 1동의 건물중 일부에 대하여 경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 연후에 하여야 한다”(대법원 1973.5.31.자, 73마 283 결정)고 하였으며, “건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항, 동법 제318조의 규정에 의하여 그 건물전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세권의 우선변제를 받을 권리가 있고, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다 할 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없다”(대법원 1992.3.10.자, 91마256, 257 결정)고 하고 있습니다.
그렇다면 위 사안에 있어서도 귀하가 전세권 설정받은 2층부분이 구조상·이용상 독립되어서 구분할 수 있는 경우에는 그 전세부분을 구분등기한 연후에 그 전세목적이 된 부분을 경매신청하여야 할 것이고, 분할을 하지 않고 위 주택 전부에 대하여 경매신청을 할 수는 없을 것으로 보입니다.
그리고 분할이 불가능한 경우에는 위 판례의 취지에 의하면 경매를 신청할 수 없다고 하여야 할 것으로 보이고, 다만 전세금반환청구의 소를 제기하여 승소판결을 받은 후 그 채무명의에 기하여 목적부동산에 대한 강제경매를 신청하고 그 경매절차에서 다시 일반채권자로서의 경매신청인이 아닌 전세권자의 지위로 돌아가 그 부동산전부의 매각대금에서 우선변제를 받은 우회적인 방법을 사용할 수밖에 다른 방법이 없을 듯합니다.
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