문) ‘갑’은 그 소유 토지를 ‘을’에게 3천만원에 매각하는 계약을 체결하고, 계약금과 중도금으로 2천만원을 받았는데, 그 후 ‘을’이 잔대금지급일 이전에 미리 소유권이전등기를 해주면 그 토지를 담보로 융자를 받아 잔대금을 지급하겠다고 하여, ‘갑’은 ‘을’에게 위 토지에 대해 미리 소유권이전등기를 해주었습니다. 그런데 ‘을’은 융자를 받고 나서도 계속 잔대금의 지급을 지체하여 ‘갑’은 ‘을’과의 매매계약을 해제하였습니다. 그런데 ‘을’은 자신의 이름으로 된 등기가 말소되지 않은 동안에 그러한 해제 사실을 모르는 ‘병’명의로 소유권이전등기까지 해 주었습니다. 이러한 경우 ‘병’은 위 토지의 소유권을 취득할 수 있는지요?
답) 민법 제548조 제1항 본문은 “당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의무가 있다”고 규정하고 있습니다. 그리고 판례도 “계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다”고 판시하고 있습니다(대법원 1977.5.24.선고, 75다1394 판결). 따라서 위 사안에서 ‘갑’이 매매계약을 해제한 경우 해제의 의사표시만으로 위 토지의 소유권은 ‘갑’에게로 당연히 소급하여 복귀합니다. 그런데 민법 제548조 제1항 단서는 위와 같은 해제의 경우에 뜻하지 않은 피해자를 보호하기 위하여, “제3자의 권리를 해하지 못한다”고 규정하고 있습니다.
여기서 말하는 제3자란 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과(소유권이전 등)를 기초로 하여 「해제의 의사표시가 있기 전에」새로운 권리를 취득한! 자를 말하는 것이지만, 우리 판례는 계약해제로 인한 「원상회복등기 등이 이루어지기 이전에」계약의 해제를 주장하는 자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고, 계약해제사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 계약해제를 주장할 수 없다고 하여 제3자의 범위를 「해제의사표시가 있은 후 그 해제에 의한 말소등기가 있기 이전」에 이해관계를 갖게 된 선의의 제3자까지 포함하는 것으로 판시하고 있습니다(대법원 1985.4.9.선고, 84다카130등 판결: 1996.11.15.선고, 94다35343 판결). 이러한 판례에 따르면, ‘병’은 위 토지를 매수할 당시 계약이 해제된 사실을 모르고 있었으므로, 위 토지의 소유권을 유효하게 취득한다고 할 것입니다.
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