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[법률상담] 상가건물이 양도된 경우의 임차인의 법적지위

2019년 10월 31일(목) 13:19 [경북중부신문]

　문) 저는 1년의 기간으로 점포 한 칸을 임차권등기없이 임차하여 장사를 해왔습니다. 그러나 약 5개월이 지난 후 임대인이 ‘갑’에게 건물소유권을 양도하여 양수인인 ‘갑’은 저에게 점포를 비워달라는 통고를 해왔습니다. 이러한 경우 저는 ‘갑’의 요구대로 응할 수밖에 없는지요?
　답) 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차의 경우와는 달리 민법상의 일반 부동산임차권은 반드시 등기하여야만 그때부터 제3자에 대하여도 효력이 있습니다(민법 제621조 제2항).
　즉, 등기 후에는 제3자가 임대인인 소유자로부터 그 부동산을 양수받았다 하여도 임차인은 종래의 임대차관계를 신소유자에게 주장할 수 있는 것입니다. 그리고 이러한 임차인의 지위를 강화해주기 위하여 임대차계약당시 임차권등기를 할 수 없다는 반대특약이 없는 한, 임차인은 임대인에게 임차권등기절차에 협력해달라는 등기청구권이 인정되고 있습니다(민법 제621조 제1항). 그러나 위 사안의 경우 건물양도인과 양수인간의 계약시 임차인의 지위에 대하여 별도의 약정이 없었다면, 임차권의 등기를 하지 않았기 때문에 ‘갑’에게 대항할 수 없어 ‘갑’의 요구대로 응해야만 할 것이며 다만, 이로 인하여 귀하가 점포를 계속하여 사용할 수 없게 되었으므로 전소유자인 임대인을 상대로 임대차계약위반을 이유로 채무불이행책임을 물을 수 있을 뿐입니다.

중부신문 기자

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