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<김진태 변호사의 법률상담> 대지만 경매될 경우에도 주택임차인은 배당요구할 수 있는지

2010년 03월 16일(화) 04:03 [경북중부신문]

　문) 저는 ‘갑’으로부터 다가구주택의 방1칸 등을 전세보증금 1,200만원에 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 거주하던 중 1년전에 설정된 저보다 선순위인 채권최고액 1억원인 근저당채권자가 위 주택 및 대지를 경매신청하였다가 건물에 대하여만 경매신청을 취하하여 대지만이 경락되었습니다.
　저는 주택임대차로서 권리신고 겸 배당요구신청을 해두었는 바, 대지의 경락대금에서도 최우선변제받을 수 있는지요?
　답) 이에 관한 판례를 보면, 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지에 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(1998. 12. 17. 국회통과되고 1999. 3. 1.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법은 현행 주택임대차보호법 제3조의2 제1항을 동조 제2항으로 변경하고 “다만, 임차인이 당해주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.”는 단서를 삭제하였음) 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 주택임대차보호법 제2조에서 같은 법의 적용대상으로 규정하고 있는 ‘주거용건물’의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다고 하였으며, 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취함으로써 이를 제외한 대지부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다고 판시하였습니다9대법원 1996. 6. 14.선고. 96다7595 판결).
　따라서 귀하는 대지의 낙찰대금에서도 우선변제받을 수 있을 것입니다.

남민정 기자

day@nate.com
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