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[법률상식] 보증금이 남아 있을 경우 임차인이 월세를 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지

2012년 11월 27일(화) 13:39 [경북중부신문]

　문) 저는 임차보증금 500만원, 월세 30만원에 주택을 임차하여 거주하는데, 생활이 어려워 월세를 연체 하자 임대인이 월세를 청구하면서 월세를 내지 못하면 임차물을 명도하라고 하므로 제가 임차보증금 500만원으로 연체된 월세에 충당할 것을 주장할 수는 없는지요?
　답) 임대차는 임대인이 임차인에게 임차목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임(임차료)을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약입니다.
　그런데 임차보증금의 성격은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생 한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 가지는 일체의 채권을 담보하는 것인데, 판례는 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유 로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다고 하였습니다(대법원 1994.9.9.선고, 94다4417 판결).
　따라서 귀하가 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 항변할 수는 없을 것이며, 비록 보증금이 남아 있다고 하여도 월세 연체액이 2개월분의 월세액에 달하는 때에는 임대인이 귀하와 위 임대차계약을 일방적으로 해지하고 위 주택의 명도를 청구할 수 있는 것입니다.

중부신문 기자

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