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[법률상식] 계약기간이 만료된 후 묵시적으로 갱신된 전세권의 효력

김진태 변호사

2015년 08월 19일(수) 13:41 [경북중부신문]

　문) 저는 ‘갑’과 주택을 전세금 5천만원, 계약기간 1년으로 전세하기로 계약을 체결하고 전세권설정등기를 마친 후 거주하고 있던 중 계약기간이 만료된 후에도 재계약 등의 아무런 조치없이 수개월이 지났는데 이 경우 저의 전세권의 효력은 어떻게 되는지요?
　답) 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선변제를 받을 수 있고, 전세금의 반환이 지체되면 경매를 요구할 수 있는 권리로써 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 겸유하고 있는 권리인데 그 존속기간이 만료되면 당사자간에 계약갱신을 하지 않는 한 전세권이 소멸되는 것이 원칙입니다.
　그런데 민법 제312조 제4항은 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다고 하고, 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 동법 제313조는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다고 규정하고 있습니다. 그리고 판례는 전세권의 법정갱신(민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다고 하였습니다(대법원 1989.7.11.선고, 88다카21029 판결).
　그러므로 위 사안의 경우에 전세권등기의 존속기간에 관하여 변경등기를 하지 아니하였다고 하여도 귀하의 전세권은 보호됩니다. 다만, 전세권설정자가 소멸통고를 하고 6월이 경과하면 전세권이 소멸될 수는 있을 것입니다. 그리고 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 합니다(민법 제317조).

중부신문 기자

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