① 세금을 절약하고 싶으면 사전에 전문가와 상담하라
- 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 접속하여 관련정보를 검색하거나 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 ‘자주 묻는 상담사례(양도소득세)’ 또는 국세법령정보시스템에서 법령, 사전답변, 질의회신 등을 검색해 보면 도움 됨.
② 다주택자인 경우 임대주택 사업자등록을 통하여 세부담을 줄일 수 있다
- 2011.10.14.부터 기준시가 수도권 6억원이하, 지방 3억원이하 1주택(면적규모 없음)만 임대주택으로 사업자등록하고 5년이상 임대하여도 일반세율 및 장기보유특별공제 적용
☞ 2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주용 주택을 양도하는 경우 2년이상 보유하고 2년이상 거주(중요)하면 1세대 1주택 비과세를 적용, 거주용 주택을 양도한 후 남은 임대주택 1채를 5년이상 임대 후 2년이상 보유(거주요건 없음)한 경우 직전 거주용 주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익에 대해서 비과세 적용하고 이전에 발생한 양도차익은 일반세율 및 장기보유특별공제 적용
- 여러 채의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 주택을 비과세 양도한 후 임대주택에 거주하면서 양도하게 되면 1세대 주택 비과세 적용가능
☞ 임대주택 임대의무기간 종료 후 거주용 주택으로 전환하여 양도하는 경우 2년이상 보유하고 2년이상 거주(중요)하면 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대하여 비과세 적용하고 이전에 발생한 양도차익은 일반세율 및 장기보유특별공제 적용
③ 담도로 제공한 부동산이 경락되는 경우에도 양도소득세 과세대상이 된다.
- 교환, 법인에 대한 현물출자, 부담부증여, 담보로 제공한 자산이 경락된 경우, 가등기에 따라 본등기를 행한 경우, 이혼위자료로 부동산 소유권을 넘겨준 경우 해당
④ 이혼위자료로 부동산을 주는 경우에는 등기원인을 ‘재산분할청구에 의한 소유권 이전’으로 하라
- 등기원인을 ‘이혼위자료로 지급’으로 하는 경우에는 양도로 보나, 재산분할인 경우는 부부공동의 노력으로 이룩한 공동재산을 이혼으로 당초 취득 시부터 자기지분인 재산을 환원 받는 것으로 보기 때문에 양도 및 증여로 보지 아니한다.
⑤ 부부 등이 공동명의로 부동산을 취득하면 양도 시 세부담을 줄일 수 있다.
- 공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도소득세가 공동명의자 각각에 대해 별도로 계산됨에 따라 현행 누진세율 체계하에서 단독명의로 양도하는 경우에 비해 세부담 감소
⑥ 1세대 1주택 비과세 적용 시 서울, 과천 및 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5대 신도시에 소재하는 주택에 대한 2년이상 거주요건 폐지 및 보유요건 2년으로 완화
⑦ 따로 거주하고 있는 부모의 주민등록을 함께 해 놓은 경우에는 주택을 양도하기 전에 분리해 놓는 것이 좋다.
- 1세대라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존·비속(그 배우자 포함) 및 형제자매와 함께 구성하는 것을 말하므로 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 주택 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 되어 양도소득세 과세 대상
⑧ 1주택 소유자가 공부상은 주택이나 사실상 상가인 건물을 또 하나 소유하고 있다면 주택을 양도하기 전에 미리 공부상 용도를 변경하고 정리하라.
- 거주용인지 상가용인지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하나, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단
구미세무서 납세자보호담당관실 제공 ( ☏ 054-468-4212∼4213 )
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