문) 저는 7년전 ‘갑’을 대리인으로 부동산을 구입하면서 매도인에게는 ‘갑’을 매수인인 것으로 하였고, 소유권이전등기도 ‘갑’명의로 해두었던 바, 최근에 소유권이전등기를 해줄 것을 요청하였으나, ‘갑’은 부동산실명법이 시행되어 명의신탁이 무효라고 하면서 소유권반환을 거부하고 있습니다. 이 경우 저는 위 부동산의 소유권을 찾을 수 없는 것인지요?
답) 부동산실권리자명의등기에관한법률(부동산실명법) 시행일인 1995. 7. 1. 이후에는 모든 부동산에 관한 물건은 명의신탁을 이용하여 다른 사람의 이름으로 등기할 수 없고, 실권리자의 명의로만 등기하도록 의무화 되었습니다.그리고 부동산실명법 시행이전에 명의신탁한 경우에는 부동산 실명법 제11조가 정하는 바에 따라 실명등기 등을 하여야 하였으며, 그 유예기간은 1996.6.30.까지였고, 다만 그 이전에 소송이 법원에 제기된 경우에는 확정판결이 있은 날로부터 1년 이내에 실명등기 등을 하여야 합니다. 그러나 귀하의 경우에는 현재까지 실명등기 등을 하지 못하였고, 법원에 소송도 제기하지 않은 것으로 보여지는데, 그 경우 부동산 가액의 30%에 해당하는 과징금이 부과될 것입니다.(동법 제5조)
한편 동법은 부동산 매도인이 명의 수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결하여 등기를 이전하여 주었으나 실권리자가 따로 있는 경우에 명의 수탁자와 실권리자 사이의 명의신탁약정은 무효로 되나, 소유권이전등기는 유효하다고 규정하고 있으므로 귀하와 ‘갑’사이의 명의신탁약정은 무효가 되지만 ‘갑’은 완전히 유효한 소유권을 취득하게 됩니다.(부동산실명법 제4조 제2항 단서)
그러므로 귀하는 ‘갑’에게 위 부동산의 반환을 청구할 수 없게 됩니다. 다만, 명의신탁약정이 무효인 이상 신탁자가 수탁자에게 제공한 매매대금 등의 급부는 법률상 원인이 없게 되고 따라서 신탁자는 수탁자에게 지급한 매매대금 등을 부당이득으로 반환받을 수 있다고 볼 것입니다.
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