문) 저는 ‘갑’이 ‘을’로부터 분양받아 소유권 이전등기된 주택을 ‘갑’으로부터 전세보증금 6,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입을 마치고 거주하고 있었는데, ‘갑’이 ‘을’에게 분양대금으로 교부한 어음이 결재되지 아니하여 ‘갑’과 ‘을’의 분양계약이 해제되었으며, ‘을’은 ‘병’에게 위 주택을 다시 분양하여 ‘갑’의 소유권 이전등기는 말소되고, ‘병’명의로 소유권 이전등기가 되었습니다. 그러자 ‘병’은 저에게 위 주택을 명도하라고 하는데, 저의 주택임차권은 ‘병’에게 대항할 수 없는지요?
답) 이에 관련된 판례를 보면, “민법 제 548조 제 1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해ㅔ받지 않는 제 3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다”할 것인 바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 같은 법 제3조 제 1항이 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 같은 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로, 민법 제 548조 제 1항 단서 소정의 제 3자에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제당시 이미 주택임대에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다"라고 판시하였습니다(대법원 1996.8.20.선고 96다17652 판결).
따라서 귀하는 ‘갑’과 ‘을’사이의 분양계약이 해제되기 이전에 소유자였던 ‘갑’과 임차계약을 해제하고, 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었으므로 그 건물의 취득자인 ‘병’에게도 주택임차권을 주장하여 ‘병’의 명도청구에 응하지 않아도 될 것입니다.
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