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[법률상담] 저당권과 강제경매신청사이 대항력을 갖춘 주택임차권

2020년 01월 07일(화) 11:37 [경북중부신문]

↑↑ 김진태 변호사

　문) 저는 ‘갑’으로부터 ‘갑’소유주택을 전세보증금 4.000만원, 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마쳤으나, 채권최고액 6.000만원인 선순위저당권이 이미 설정되어 있었고, ‘갑’의 일반채권자가 위 주택을 강제경매신청하였습니다.
　이 경우 저는 경락인에게 대항력을 주장할 수 없는지요?
　답) 주택임대차보호법 제 3조 제 1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
　이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 규정하고 있으며, 동조 제 2항에서는 “임차주택의 양수인 (기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있습니다.
　그런데 관례를 보면, “근저당권설정등기와 제3의 집행채권자의 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 주택임차인이 있는 경우에, 그 주택임차인이 경락인에게 대항할 수 있다고 한다면 경락인은 임차권의 부담을 지게 되어 부동산의 경매가격은 그 만큼 떨어질 수 밖에 없고 이것은 임차권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 되므로 동인의 임차권은 경락인에게 대항할 수 없다”고 관시하였습니다.(대법원 1987.3.10 선고.86다카17 18판결). 따라서 귀하의 경우에도 경락인에게 대항할 수 없을 것입니다.

중부신문 기자

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