문) 저희는 아파트의 입주자인데, 저희 아파트지하층이 건축자의 명의로 되어 있는 것을 계기로 건축자가 위 지하층에 대한 소유권을 행사하려고 하고 있습니다.
원래부터 위 지하층은 아파트의 상수도, 양수기, 물탱크, 배관파이프 등이 설치되어 있고 남은 부분은 주민들이 창고, 놀이터 및 방공대피소로 사용하고 있습니다.
또한, 분양당시에도 지하층에 대한 소유권여부에 대하여는 아무런 약정도 없었는데 지하층을 앞으로도 주민들이 계속 사용할 수는 없는지요?
답) 아파트의 지하층도 경우에 따라서는 구조, 용도, 규모, 이용실태 등에 비추어 보아 그 자체가 독립한 건물에 해당되어 구분소유권의 객체가 될 수도 있는 것으로써 다른 공용부분처럼 아파트건물의 소유자에게 귀속된다고 일방적으로 말할 수는 없습니다.
이에 관련된 판례를 보면, “일반적으로 아파트나 연립주택과 같이 여러 층으로 구성된 주거용집합건물의 지하층은 건축당시 주거용주택과는 별도의 용도나 목적으로 건축한 것이라는 등 특별한 사정이 없는 한,
각층 주택의 관리를 위한 기계 및 보일러실 또는 전체입주자 등 특별한 사정이 없는 한, 각층 주택의 관리를 위한 기계 및 보일러실 또는 전체입주자 공동사용의 목적을 위한 차고·창고 등으로 사용하기 위하여 건축한 것으로 보아야할 것이므로
매매계약서 작성 시 지하실이 그 목적물에 표시되지 아니하였다는 이유만으로 이를 매매목적물과 별개의 물건으로 볼 것이 아니다”(대법원 1981.1.13.선고, 80다 2445판결)라고 하고 있습니다.
따라서 아파트지하층의 소유권이 누구에게 귀속되느냐를 결정함에 있어서는 첫째 지하층이 아파트 건축당시 건축법에 의한 주민들의 피난시설로 강제되어 있었는지 둘째 지하층이 건축당시 주거용 주택과는 별도의 용도나 목적(상가 등)으로 건축한 사정이 있었는지, 셋째 지하층이 각층 주택의 관리를 위한 기계 및 보일러실 또는 전체입주자가 차고, 창고, 대피소 등으로 공동사용하기 위하여 건축한 것인지, 넷째 분양당시 지하층의 기본성격을 고려하여 이를 명시할 뿐만 아니라 이에 상응한 대지권을 남겨두었는지 다섯째 수년동안 아파트주민이 이를 사용해 온 것에 대하여 별다른 이의가 없었는지 등을 종합적으로 고려하여 결정하여야 할 것입니다.(대법원 1992.10.9 선고, 92다 19217 판결).
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